Des del passat 1 de gener, el nou valor de referència de Cadastre és la base imposable d’impostos tan importants com l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), Actes Jurídics Documentats (AJD) o l’Impost de Successions i Donacions (ISyD). És a dir, és la clau per determinar quants tributs cal pagar per la compra, l’herència o la donació d’un habitatge usat.
El Govern va incloure aquest canvi a la Llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau, aprovada l’estiu passat, i en els seus primers mesos de funcionament, està tenint un impacte negatiu: un augment de les liquidacions que han d’assumir els compradors d’habitatges usats.
Segons un estudi realitzat per la Federació Nacional d’Associacions Immobiliàries (FAI), basat en una enquesta a més de 400 agències immobiliàries a Espanya, el nou valor de referència incrementa en un 17,1% de mitjana nacional la tributació de les compravendes de segona mà per sobre del seu valor real de mercat.
El document afirma que “un 76,11% de les agències immobiliàries enquestades han intervingut en compravendes el valor de referència de mercat del cadastre de les quals ha estat superior al valor de transmissió real en escriptures i que l’increment s’ha donat en un 19%”. És a dir, que aquest sobrecost s’està produint en una de cada cinc compravendes.
Amb aquestes xifres sobre la taula, la Federació Nacional d’Associacions immobiliàries carrega contra Hisenda i afirma que “aquest nou sistema suposa una injusta i nova càrrega fiscal i un desemborsament econòmic més per al comprador, cosa que desincentivarà o pot arribar a frenar una part de les compravendes, sobretot entre les persones que volen adquirir el seu primer habitatge habitual i en un context econòmic actual complex marcat per una inflació en màxims històrics”.
Per a l’organisme, aquest ‘cadastre’ “no s’ajusta a paràmetres reals de mercat, ja que no considera l’estat de reforma o la distribució interior dels habitatges, entre altres factors”. I insisteix que “el fet que Hisenda hagi traspassat al contribuent la càrrega de la prova per demostrar el valor del bé adquirit, quan no hi està d’acord, es podria interpretar com posar en dubte la veracitat de la fe pública notarial”</ strong>en les compravendes de mercat, que són la majoria, i, en conseqüència, podria ser considerat com una pràctica confiscatòria i anticonstitucional, com ja han alertat alguns experts”.
Convé recordar que, fins a l’entrada en vigor de la normativa, el fisc era l’encarregat d’impugnar si pensava que el valor d’escriptura no es corresponia amb el valor real d’un immoble, mentre que ara seran els contribuents els que hauran de demostrar el contrari , de manera que recau en ells la càrrega de la prova.
Per això, la FAI considera que “es revisi el nou sistema de càlcul del valor cadastral per ajustar-lo més a la realitat del mercat i que no prevalgui per sobre del valor de transmissió en les escriptures de compravenda” . I demana que l’impost de transmissions patrimonials (ITP) “hauria de quedar exempt en el cas d’un primer habitatge habitual no de luxe per afavorir l’emancipació i l’accés a un habitatge en propietat”.
Dades per CCAA
Més enllà de la mitjana nacional, l’estudi de la federació inclou dades sobre el percentatge d’immobiliàries que han intermediat en compravendes d’immobles de segona mà amb un valor de referència de mercat del cadastre superior al valor de transmissió real en escriptures.
En el conjunt d’Espanya, el 76% de les agències enquestades afirmen haver constatat una tributació superior al valor de les escriptures, encara que en diverses autonomies el percentatge supera el 80%, com a Aragó, Astúries, Comunitat Valenciana i la Rioja, encara que són Múrcia, amb gairebé un 93%; i Castella-la Manxa, amb un 100% les que registren els números més alts del país. Per sota del 70% només hi ha les Balears, Madrid i Galícia, així com Navarra i el País Basc, on aquest valor de referència de Cadastre no s’aplica.
Agències que han intervingut en compravendes amb un valor de referència superior al valor d’escripturació
Pel que fa a quants impostos es paguen de més, l’estudi afirma que a les Canàries ia Galícia el sobrecost tributari supera el 20%, mentre que a Catalunya i el País Valencià està per sobre de la mitjana nacional (17,1%), igual que a Aragó i la Rioja. A totes les regions l’augment de la tributació arriba als dos dígits (a excepció dels territoris forals), i Extremadura i les Balears són les autonomies amb el menor sobrecost (per sobre de l’11% en ambdós casos).
Increment de valoració mitjà dels habitatges usats respecte del valor real de transmissió
