S’acaba de publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges, amb data de 21 de setembre de 2020 (llei que entra en vigor el 22 de setembre de 2020). Aquesta llei te com a objectiu regular la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges destinats a residència permanent o habitatges amb mercat tens (es troben exclosos els habitatges arrendats abans del dia 1 de gener de 1995, els subjectes a un règim de protecció oficial, d’inserció o lloguer social.
Què es el mercat d’habitatge tens?
Son els municipis o parts de municipi en risc de poder proveir a la població de suficient habitatge de lloguer en condicions assequibles. Son els 60 municipis amb més de 20.000 habitats o municipis de l’Àrea Metropolitana de Barcelona que hagin tingut un increment de rendes de lloguer superior al 20 % entre els anys 2014 i 2019.
Indica l’existència d’aquesta situació qualsevol de les següents circumstàncies:
- Que el preu del lloguer tingui un creixement superior del de la mitjana dels de Catalunya.
- Que la càrrega del preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars
- de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys.
- Que el preu dels lloguers experimenti, en els 5 anys anteriors, un creixement interanual acumulat almenys de 3 punts més a la taxa de l’IPC de Catalunya.
Es modifica l’índex de referència de preus de lloguers en un municipi d’habitatge tens?
La declaració d’un municipi com a àrea amb mercat d’habitatge tens requereix que tingui aplicació l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges determinat pel departament competent.
Com es determina la renda inicial?
La renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar el preu de referència pel lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Si l’habitatge ha estat arrendat dins dels 5 anys anteriors, tampoc pot superar la renda contractada en el darrer contracte d’arrendament incrementada amb l’índex de garantia de competitivitat. Excepte en els següents supòsits:
- Existència de relació de parentiu entre les parts que varen formalitzar el contracte anterior.
- Quan el contracte anterior hagués estat exclòs de l’aplicació d’aquesta Llei.
Si posteriorment al darrer contracte d’arrendament s’han fet OBRES DE MILLORA en el pis o l’edifici, la renda inicial es podrà incrementar en base a la regulació de la LAU per aquests supòsits.
En cas que l’habitatge hagi estat arrendat en els 5 anys anteriors a aquesta Llei, el PROPIETARI sigui persona física i la seva unitat de convivència tingui uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’IRSC (incloent les rendes dels arrendaments), no serà d’aplicació del límit del preu de referència, es mantindrà el límit de la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament.
Si la renda de l’anterior contracte és inferior al Preu de Referència, podrà incrementar-se fins a l’import del Preu de Referència. Aquesta excepció no serà d’aplicació quan els ingressos de l’ARRENDATARI siguin iguals o inferiors a 3,5 vegades de l’IRSC ponderat.
Si un mateix habitatge pot ser objecte de diversos arrendaments de forma simultània que habitin a parts concretes de l’habitatge: la suma de les rendes no pot ultrapassar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de tot el pis.
Com s’estableix el preu de referència?
S’estableix a partir de l’ÍNDEX DE REFERÈNCIA DE PREUS DE LLOGUER D’HABITATGES que determina el departament competent a partir de les dades del Registre de Fiances i de les característiques addicionals a tenir en compte per calcular aquest índex en cada moment.
En el contracte d’arrendament s’ha d’adjuntar el document que informa del valor de l’índex corresponent, expressat en €/m², amb les seves àrees inferior i superior. Aquestes dades han de ser les de la data del contracte.
L’arrendador pot proposar un increment del preu de referència: Pot incrementar el preu del lloguer de referència en concepte d’obres executades en el darrer any que millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat i l’eficiència energètica de l’habitatge. L’increment es calcularà en base al capital invertit en la millora de l’habitatge (no es considera com a capital invertit l’import de les subvencions i els ajuts públics que hagi obtingut el propietari per millorar l’habitatge).
El contracte d’arrendament ha d’indicar l’import de la renda resultant d’aplicar l’índex de referència, expressant en €/m² a la superfície útil de l’habitatge. Com a excepció, les parts poden acordar fixar el preu de referència en el valor indicat, incrementat o minorat en un 5%, sempre i quan es tinguin en compte com a mínim 3 de les següents característiques especifiques del pis:
- Ascensor
- Aparcament
- Habitatge moblat
- Sistema de calefacció o refrigeració en el pis
- Zones comunitàries d’ús compartit: jardí, terrat, etc.
- Piscina comunitària o equipaments anàlegs.
- Servei de consergeria.
- Vistes especials.
A més, si la renda inicial ve determinada per la renda d’un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar responsablement i per escrit a l’arrendatari de l’import de la renda de la data de l’anterior arrendament. L’arrendatari pot sol·licitar del Registre de Fiances la informació relativa a la data i renda del contracte anterior, prèvia autorització escrita de l’arrendador.
Finalment, la renda contractual només es podrà actualitzar d’acord amb la normativa reguladora del contracte d’arrendament d’habitatge.
En quant a les despeses generals i els serveis individuals…
Es pot pactar que l’arrendatari assumeixi les despeses generals i els serveis individuals. S‘ha de fer constar en el contracte de forma DESGLOSSADA, en cada rebut, la renda i les despeses assumides per l’arrendatari.
L’arrendador ha d’elaborar i lliurar a l’arrendatari, en el termini d’un mes, la finalització de l’any natural, la liquidació de les despeses, i si són inferiors a les pactades, ha de retornar la diferència a l’arrendatari.
A més, l’arrendatari té dret a obtenir de l’arrendador, la restitució de les quantitats pagades amb excés que ultrapassin els límits de l’índex de referència, i amb meritació de l’interès legal més tres punts.
En quant als habitatges nous o rehabilitats…
Durant els 5 anys posteriors a l’obtenció del Certificat final d’obra, la renda inicial pactada no pot superar l’àrea superior de l’índex de referència. Transitòriament, en tot cas, en els tres primers anys de vigència d’aquesta Llei, en aquests arrendaments no els hi és d’aplicació el règim de contenció de rendes.
Què passa si el propietari realitza obres de millora?
Podrà elevar la renda en la forma prevista a la LAU, encara que ultrapassi el límit de l’art. 6. Tot i això, no tenen consideració d’obres de millora:
- Les necessàries per al manteniment i conservació de l’habitatge o de l’edifici.
- Les exigibles per al funcionament, la reparació o la seguretat dels elements que integren l’habitatge.
L’increment de renda per obres de millora s’ha de notificar a l’arrendatari identificant les despeses que puguin figurar en el pressupost i que no tinguin consideració d’obres de millora.
Què passa amb els contractes vigents?
El contractes vigents anteriors a aquesta reforma es continuen regint per la legislació anterior. En cas de renovació del contracte que suposi ampliació de la durada o modificació de la renda, ha d’aplicar-se el control de rendes que estableix aquesta Llei.
Quines sancions es poden aplicar?
Es aplicable, en cas d’incompliment, una sèrie de supòsits que poden constituir Infracció LLEU (sanció d’entre 3.000 € i 9.000 €) o GREU (sanció d’entre 9.001 € i 90.000 €), en funció de si el lloguer supera o és inferior al 20% del lloguer màxim permès per aquesta llei.
