La falta d’habitatges en lloguer s’ha convertit en un problema de primera magnitud a Espanya quan, a partir de la crisi hipotecària, ha sorgit una demanda com a poques vegades abans havíem conegut. Necessitem més oferta de lloguer per a acostar-nos a estàndards europeus -les llars en lloguer a Espanya eren, l’any 2017, el 22% del total, enfront d’una mitjana del 33% dels països de l’Europa occidental- i per a, amb això, poder atendre les noves necessitats d’habitatge i evitar que la forta pressió de demanda davant una escassa oferta es tradueixi en inflació de preus.
Segons el Diario.es, entre els anys 2015 i 2019 s’han registrat en el cadastre d’Espanya 666.321 habitatges de nova construcció, de les quals el 37% pertany a un “gran propietari”, “considerant que aquest sigui una persona o empresa amb més de cinc immobles d’ús residencial”, la qual cosa suposa un significatiu augment d’aquesta mena de propietaris respecte del 26% de l’etapa 2008-2014.
Sembla que aquesta evolució causa alarma sobre el risc que el nostre mercat immobiliari vagi a ser copat de manera voraç per “grans propietaris” que serien capaços d’actuar cada vegada més *monopolísticament, controlant-ho i determinant les seves regles de joc. Però, en realitat, ens trobaríem davant una notícia excel·lent perquè els propietaris que registren més de cinc habitatges, sens dubte les destinaran al lloguer. És a dir que l’augment del percentatge d’aquests anomenats “grans propietaris” significaria que estan creixent, almenys en proporció, els nous habitatges en lloguer. I aquest és, precisament, el primer gran objectiu social a aconseguir a Espanya.
Necessitem més habitatges en lloguer per a acostar-nos a estàndards europeus
Però, si això és així a què ve aquest recel davant el “gran propietari”? És que potser pensem que arribarem a cobrir l’enorme *gap que tenim en matèria d’oferta de lloguer amb promotors de menys de cinc habitatges, a què es refereix Diario.es, o de menys de deu o quinze habitatges, que són els límits marcats avui per la legislació existent per als “grans tenidors”? Lògicament aquest tipus de promotors no existirà per absoluta inviabilitat de projectes d’aquesta reduïdíssima escala.
De fet, la focalització de la mirada social cap a i contra els “grans propietaris” es deu a quatre fenòmens d’entrat el segle XXI:
1. La disposició per part del sector financer, a partir de 2008, d’un parc enorme d’habitatges de nova construcció buides que incompleixen la seva funció social de donar allotjament a la població.
2. L’opció de resoldre la crisi de solvència de moltes famílies hipotecades, amb execucions hipotecàries i desnonaments, en lloc d’haver activat quitacions dels deutes i haver mantingut a aquestes famílies en els seus habitatges.
3. L’entrada d’inversores – ja des dels anys de la bombolla- en el mercat més desvalorat comprant edificis d’habitatges i assetjant als residents vulnerables per a expulsar-los.
4. La venda d’habitatges del parc públic a inversors amb conculcació dels drets dels residents. Quatre fenòmens que han estat i són atemptats flagrants contra el dret a l’habitatge. Practicats, majoritàriament, per grans operadors (financers o fons d’inversió) amb total opacitat.
El sofriment insuportable de les més de 600.000 famílies que han perdut el seu habitatge per problemes de dificultat de pagament explica l’animadversió social generalitzada cap a aquesta mena de grans operadors. De res serveixen els lloables programes socials que alguns d’ells han ideat i desenvolupat, mantenint al seu parc famílies vulnerables, donant-los acompanyament social i propiciant la seva reinserció laboral. El mal global ha estat excessiu i aquestes iniciatives per si soles no són suficients per a revertir la mala reputació d’aquest sector.
I, la qual cosa és pitjor, aquestes males praxis i aquest gran mal causat han donat peu a la banalització del concepte de “grans propietaris”, atribuint a tots els proveïdors de lloguer per sobre de 10 o 15 habitatges iguals culpabilitats que les dels quals van cometre i cometen encara els atropellaments.
A Espanya l’atomització i petit propietari són els senyals d’identitat del mercat del lloguer
A Espanya l’atomització i el petit propietari són els senyals d’identitat del mercat del lloguer: a la ciutat de Barcelona els propietaris amb menys de 10 habitatges aporten gairebé el 70% del total, i del restant 30%, el gran tenidor és l’Ajuntament, amb 7.000 habitatges i la resta són 2.300 empreses privades, amb una mitjana de 29 habitatges cadascuna i la major amb 1.300. Per això és un error buscar claus de comprensió del nostre mercat important conceptes que tal vegada encaixen bé en altres latituds però no en la nostra: a la ciutat de Berlín, l’Ajuntament disposa de 260.000 habitatges i el major tenidor privat, d’altres 110.000. Dos zeros a la dreta tal vegada si justifiquen el concepte de “gran tenidor”…..
Per a no caure en arbitrarietats, establim ja avui estrictes dics de contenció a les pràctiques que atempten contra el dret a l’habitatge i la seva funció social, sense importar la grandària dels quals les duguin a terme. I establim pactes de concertació amb tots els operadors perquè ofereixin lloguer assequible i social, estable en el temps, siguin grans, mitjans o petits. I no ens embullem en debats estèrils i contraproduents sobre la dimensió “ètica” i borrosa dels operadors. Màximament quan l’establiment de categories en funció de la grandària té dos efectes perversos: desviació d’habitatges en lloguer a venda i desdoblament artificial d’organitzacions empresarials de major a menor grandària per a eludir la llei; és a dir, encara major reducció i enfosquiment del mercat.
I, de cara al futur, pensem que necessitem “grans i mitjans operadors”, els únics capaços de produir els volums necessaris d’habitatges en lloguer. Començant, lògicament, pels operadors públics que, malgrat el minso parc d’habitatge de lloguer públic d’Espanya –al voltant del 1,5% del total, enfront d’una mitjana europea del 15%- són els majors “grans propietaris” del país; seguint amb els operadors sense ànim de lucre que s’obren pas en un món que els és poc propici; i acabant amb els operadors privats que estan disposats a jugar la mateixa partida que la resta sempre que s’estableixin unes regles del joc que garanteixin el necessari equilibri entre funció social i rendibilitat.
En aquests tres tipus de promotors hi ha coincidència en la necessitat que l’habitatge de lloguer sigui assequible –segon gran objectiu social d’Espanya-, treballant per a això sobre sòls públics o protegits o amb ajudes de l’administració al promotor o a l’inquilí, és a dir que es tractarà d’habitatges el preu dels quals no vindrà marcat pel mercat sinó oficialment pels plans d’habitatge, per tant, sense risc d’inflació.
Comencem a acostumar-nos, doncs, a considerar als grans – en el nostre cas, com a màxim mitjans- operadors com a aliats de futur del sector públic i, tal com advertia Sancho, no com a “gegants” contra els quals cal lluitar, si no com aquells “molins de vent” amb els quals establir pactes ja “que els seus braços són les aspes, que, voltejades del vent, fan caminar la pedra del molí”. L’important és la farina que surti d’aquests molins, és a dir, no els qui són, sinó els habitatges que estiguin disposats a oferir.
D’altra banda, segueix el nostre contingut al Bloc, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
