Són molts els interrogants que diàriament se susciten en les relacions arrendatàries. Un dels temes més recurrents és el que fa referència a la revisió de rendes. En el present article analitzem la possibilitat d’elevar la renda, sense subjecció a cap índex, com a condició imprescindible per a dur a terme pròrroga voluntària, una vegada vençut el termini forçós de vigència.
- LA REVISIÓ DE LA RENDA
Encara que vulgarment coneguda com a “revisió de la renda”, davant de la llei es denomina “actualització de la renda”. En aquest cas, s’estableix en l’art. 18. 1 (LA LLEI 4106/1994) «Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. A falta de pacte exprés, no s’aplicarà actualització de rendes als contractes.
En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme d’actualització de valors monetaris que no detalli l’índex o metodologia de referència, la renda s’actualitzarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data d’actualització del contracte.
En tot cas, l’increment produït com a conseqüència de l’actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’Índex de Preus al Consum a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data d’actualització del contracte».
Per tant, la idea que transcendeix del precepte és, en primer lloc, que arrendador i arrendatari poden o no pactar una revisió. En cas de no haver-ho pactat, no es podrà dur a terme cap actualització.
En el cas que s’hagués pactat l’actualització, aquesta podrà fixar-se posant com a referència qualsevol índex de valors monetaris. Per a aquests casos, en el tercer paràgraf d’aquest precepte s’estableix un límit màxim d’augment de renda com a import de la seva actualització.
“Les parts poden pactar lliurement l’import de la renda i la seva actualització”
Si no s’estableix cap índex, no podrà dur-se a terme cap actualització, en cas de pacte sobre actualització, si no es detalla l’índex o metodologia de referència, la renda s’actualitzaria per a cada anualitat per referència a la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat que correspongui al de l’últim mes que estigués publicat, quan hagi de dur-se a terme l’actualització.
En definitiva, les parts poden pactar lliurement l’import de la renda i la seva actualització, sempre que aquesta no superi el resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’Índex de Preus al Consum a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l’actualització el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data d’actualització del contracte.
- LA PRÒRROGA DEL CONTRACTE
Com a tal, hem d’entendre que la pròrroga és aquell període de vigència del contracte que, sense estar contemplat en la previsió inicial del contracte, s’amplia de comú acord entre els contractants. Sobre aquest particular, en l’art. 10 de la LAU (LA LLEI 4106/1994) s’estableix: «Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d’aquell, o set anys si l’arrendador fos persona jurídica, cap de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb quatre mesos d’antelació a aquella data en el cas de l’arrendador i almenys amb dos mesos d’antelació en el cas de l’arrendatari, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, tret que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte».
Les pròrrogues forçoses depenen de la voluntat de l’arrendatari, de manera que àdhuc podent-se celebrar contractes per períodes anuals, si l’arrendatari ho desitja podrà prorrogar-se automàticament fins a un màxim de cinc o set anys, segons que l’arrendador sigui persona física o jurídica.
- L’AUGMENT DE LA RENDA JUNTAMENT AMB LA PRÒRROGA
Ocorre amb normalitat que, aprofitant que es produeix la finalització del contracte i les seves pròrrogues forçoses, l’arrendador insisteix a l’arrendatari, amb la pròpia antelació, la pròrroga del contracte d’arrendament, però deixant condicionada aquesta pròrroga al fet que aquest accepti una pujada de renda aleatòria i sense necessitat de buscar índex d’actualització, simplement per raons de mercat o d’adequació de la renda a les oscil·lacions del mercat arrendatari.
La qüestió és determinar si la pròrroga del contracte suposa una mera continuïtat del ja existent, o si es pot canviar alguna de les clàusules del contracte prorrogat. No està gens clara la solució a aquest dilema.
No queda gens clar que no es pugui augmentar la renda en ocasió de la pròrroga del contracte, doncs, no ho hem d’oblidar, estem davant un supòsit de pròrroga voluntària, de manera que l’arrendatari no està obligat a acceptar l’augment lligat indefectiblement a la pròrroga, a l’empara de l’autonomia de la voluntat de les parts i de les normes de l’economia de mercat. Per contra, els que sostenen la negativa, emparen la seva opinió en què en aquests supòsits l’arrendador es troba en una situació de primacia respecte de l’arrendatari, qui, en llaures a evitar una mudança incòmoda, acceptarà una pujada de renda per injusta que li sembli.
- A MANERA DE CONCLUSIÓ
Sostenir que la pròrroga del contracte acompanyada d’una pujada de renda suposi un nou contracte, doncs, en contra dels arguments esgrimits pels defensors dels consumidors, principalment, s’aixequen arguments tan solvents com el que estem en un mercat lliure, on l’oferta i la demanda és qui imposa la llei del preu dels lloguers, o que l’enorme termini de preavís (quatre mesos) al qual ha d’ajustar-se l’arrendador, permet a l’arrendatari buscar un nou lloc per a viure o per a preparar una mudança, gairebé sempre incòmoda. No sembla raonable pensar que el canvi d’una de les clàusules del contracte, aparentment almenys, de forma voluntària, hagi de sotmetre a l’arrendador a un nou contracte d’arrendament de durada de set anys, si es tracta de persona jurídica, o de cinc si fos una persona física. No creiem que una demanda reclamant una novació del contracte en lloc d’una pròrroga pugui tenir molts aspectes de prosperar, perquè pensem que aquella tindria més arrelament en el voluntarisme de qui sosté aquesta tesi que en arguments jurídics sòlids.
De qualsevol forma, aquests aspectes entren dins de l’apartat social dels arrendaments i superen amb escreix el nucli d’aquest article, referit, com dèiem, a la possibilitat d’elevar la renda, sense subjecció a cap índex, com a condició imprescindible per a dur a terme una pròrroga voluntària, una vegada vençut el termini forçós de vigència. Al final del debat, com en tantes ocasions, hauran de ser els Tribunals els qui al final fixin els termes de la controvèrsia.
