La necessitat del consentiment de l’arrendador a la cessió de local de negoci és un assumpte que encara segueix produint certa confusió i que intentarem aclarir de la manera més senzilla i clara que puguem. Sovint els nostres clients es pregunten si la part arrendatària d’un contracte de lloguer pot traspassar un local comercial i, si pot ser, si necessiten consentiment de l’arrendador. Però abans de tractar el tema, cal tenir en compte diversos aspectes.
Primer de tot, què vol dir traspassar un local?
Cedir o traspassar un local de negoci significa transmetre el contracte de lloguer, la posició jurídica d’arrendatari, de manera onerosa o gratuïta. S’elimina jurídicament l’arrendatari cedent perquè l’inquilí cessionari ocupi el seu lloc. És el que es coneix amb la paraula “traspassar”. Es distingeix del subarrendament en què aquest l’arrendatari original no desapareix, sinó que es converteix en subarrendant de la totalitat o una part del local de negoci al subarrendatari.
Es pot renunciar al dret de traspàs?
Per la seva naturalesa jurídica,l’arrendatari pot renunciar al seu dret de traspàs. La renúncia ha de ser expressa i clara, i contenir-se al contracte de lloguer (com qualsevol renúncia de drets), o bé ser posterior encara que no estigui al contracte. L’arrendador no es pot oposar al traspàs si no es pacta la renúncia. També s’admet el pacte pel qual perquè el traspàs sigui vàlid cal el consentiment de l’arrendador, amb la finalitat que tingui control sobre la persona que passa a ser el seu nou arrendatari.
L’arrendador pot desistir de la renúncia pactada, de manera expressa o tàcita. El Tribunal Suprem, Sala Civil, sentència de 23-12-2004, va considerar que si l’arrendador havia cobrat una part del traspàs del arrendatari “no hi havia lloc a portar a col·lació l’existència de la renúncia a la possibilitat de traspassar, doncs si lliures van ser les parts per establir aquesta clàusula, també ho eren per deixar-la sense efecte mitjançant l’aprovació o autorització de la cessió del contracte efectuat per l’arrendatària”.
Es pot traspassar un local comercial?
Els contractes d‟arrendament es regulen per la Llei d‟Arrendaments Urbans (LAU). Les cessions i traspassos es regulen en concret a article 32 de la Llei d’arrendaments urbans, el qual permet a l’arrendatari d’un local comercial subarrendar una part, la totalitat o cedir-lo, sense comptar amb el consentiment de l’arrendador. Tant la cessió com el subarrendament han de ser notificats a l’arrendador.
Per traspassar el local de negoci cal complir els requisits següents:
- Que la part arrendatària porti explotant el negoci durant un temps mínim d’un any.
- Que l’adquirent s’obligui a romandre al local, sense traspassar-lo, per un termini mínim d’un any, destinant-lo al mateix negoci que exercia l’arrendatària.
- Que es fixi un preu cert pel traspàs.
- Que l’arrendatària notifiqui fefaentment la seva decisió de traspassar un local i el preu convingut.
- Que el traspàs s’atorgui per escriptura pública.
- Que, dins dels vuit dies següents a l’atorgament de l’escriptura, l’arrendatària notifiqui fefaentment la realització i les circumstàncies del traspàs.
Així mateix, s’han de tenir en compte els següents drets de la part arrendadora en cas que l’arrendador opti per fer el traspàs:
- Dret de tempteig: que podrà utilitzar dins dels trenta dies des que l’arrendatària notifiqui la seva decisió de traspassar un local i el preu que li ha estat ofert, i que suposa que la arrendadora pot optar per quedar-se amb el local abonat a l’arrendatària el preu pel qual vol fer el traspàs.
- Dret de retracte: quan no se li hagi realitzat per l’arrendatària la preceptiva oferta o s’hagi realitzat el traspàs per preu inferior al que se li va notificar.
- Dret a reclamar de l’arrendatària una participació en el preu que convingui o, mancant acord, del 30%, del 20% o del 10%, en funció del cas (si el local es va construir o habitar per primera vegada abans del 18 de juliol de 1936, després del 17 de juliol de 1936 i abans del 2 de gener de 1942, o després de l’1 de gener de 1942).
- Dret a augmentar la renda en la quantia que convingui amb la cessionària o, mancant acord, en un 15% de la renda que satisfeia l’arrendatària en el moment de fer-se el traspàs.
Realitzar el traspàs d’un local es pot convertir en una cosa tediosa si no es fa amb un bon professional que estigui al dia en aquest tipus de gestions. Per això, és recomanable utilitzar advocats com BCN Lex, que estan especialitzats en la gestió de patrimoni.
Si per altra banda el que busques és a una empresa que et gestioni el lloguer i porti a terme totes les gestions al teu nom, per tu disposar de més temps, pots comptar amb els nostres serveis de administració de lloguer a Barcelona i nosaltres ens encarregarem de tot.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
