Els qui signin una hipoteca a partir de la setmana que ve, dilluns 17, han de saber que entra en vigor la nova llei hipotecària, a la qual les entitats financeres han tingut 3 mesos per a adaptar els seus contractes així com els seus sistemes informàtics. No obstant això, banca i notaris coincideixen que l’arrencada no serà fàcil.
En aquesta llei es regula el nou repartiment de despeses hipotecàries, que inclou que la banca assumeixi l’impost sobre actes jurídics documentats de les noves hipoteques, després de la polèmica en els tribunals on el Suprem va fixar un repartiment de despeses diferents per als préstecs ja signats.
Entre els punts que tot futur comprador d’habitatge ha de saber sobre la nova llei, destaquem els següents:
- Avaluació de la solvència del client:
L’entitat financera té l’obligació de “avaluar en profunditat la solvència del potencial prestatari, fiador o garant, abans de celebrar un contracte de préstec”. Per tant, haurà de tenir en compte la situació d’ocupació, els ingressos presents, els previsibles durant la vida del préstec, els actius en propietat, l’estalvi, les despeses fixes i els compromisos ja assumits. A més, en el cas que el préstec es continuï reemborsant una vegada finalitzada la vida laboral, també es tindran en compte el nivell previsible d’ingressos a rebre després de la jubilació.
- Documentació
El client haurà de disposar dels següents documents 10 dies naturals abans de la signatura del contracte.
- Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN). Aquesta inclou tota la informació personalitzada ajustada al perfil del client i al préstec sol·licitat, que tindrà la consideració d’oferta vinculant per a l’entitat durant el termini pactat fins a la signatura del contracte.
- Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE). En aquesta s’informarà el client de l’existència de clàusules o elements rellevants, havent d’incloure, almenys, una referència, als índexs oficials de referència utilitzats per a fixar el tipus d’interès aplicable. En cas de tractar-se d’uns préstecs a tipus d’interès variable, hi haurà un document separat amb especial referència a les quotes a satisfer en diferents escenaris d’evolució dels tipus d’interès.
- Una còpia del projecte del contracte i inclourà, de forma desglossada, la totalitat de les despeses associades a la signatura del contracte.
- Informació “clara i veraç” sobre les despeses que corresponen al prestador i al prestatari. Les condicions de les garanties de l’assegurança que exigeixi el prestatari, que garanteixi el compliment de les obligacions del contracte de préstecs, així com la subscripció d’una assegurança de danys respecte de l’immoble.
- Visita al notari 10 dies abans de la signatura
El comprador haurà d’acudir dues vegades al notari. La primera per a rebre assessorament gratuït sobre les clàusules del préstec, així com per a realitzar un test que tindrà com a objectiu concretar la documentació lliurada i la informació subministrada. En aquesta visita, s’estendrà una acta. Aquesta acta, on consti el lliurament de la documentació i assessorament imparcial al futur hipotecat, no comportarà cost d’aranzel notarial. En la segona visita al notari, s’atorgarà l’escriptura de préstec hipotecari.
- Repartiment de les despeses relacionades amb la hipoteca
Les despeses de taxació els paga el consumidor i la resta (aranzels notarials, inscripció en el Registre de la Propietat, gestoria i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats) els assumeix el banc. Quant al cost de les còpies de l’escriptura, serà assumit per qui les sol·liciti.
- Limitació de les comissions d’amortització anticipada del crèdit.
El prestatari podrà, en qualsevol moment anterior a l’expiració del termini pactat, reemborsar anticipadament de forma total o parcial la quantitat deguda. La llei estableix que l’entitat i el client poden establir contractualment, una comissió, amb límits, que seran excloents entre si: en cas d’hipoteques amb tipus variable, la comissió serà com a màxim del 0,15% del capital reemborsat anticipadament en els cinc primers anys i del 0,25% durant els tres primers anys. Per a hipoteques de tipus fix, la comissió màxima serà del 2% del capital reemborsat anticipadament, en els deu primers anys i del 1,5% si es fes en algun moment posterior.
