Des de Grup Solfinc volem parlar de com funcionen les relacions de consum en l’àmbit de l’administració de finques, perquè sabem que és un àmbit poc conegut i que pot arribar a semblar complex.
La relació de la comunitat amb els administradors o proveïdors és de consumidor. És molt important tenir això clar perquè se li aplica la normativa de consum; això és un blindatge respecte a si s’ha d’anar pel codi civil.
S’entén com a consumidor el que adquireix qualsevol bé o contracta algun servei sense tenir relació comercial.
Tant una persona física com jurídica, si contracta com a consumidor, se li aplica la normativa de consum.
Què passa quan una comunitat de propietaris és mixta (hi ha habitatges i oficines)? Si la majoria de M2 són d’habitatges, tindria la consideració de consumidor.
Sobre qui recau la càrrega de la prova? Recau sempre sobre qui pretengui negar la condició de consumidor, la comunitat haurà de facilitar els elements necessaris perquè pretenguin deduir que l’ús majoritàriament és d’habitatges.
L’administrador de finques té la consideració d’empresari en la seva relació amb els consumidors (per exemple: la comunitat de propietaris).
Els conflictes majors entre consumidor i empresari són per clàusules abusives, quan els contractes no s’han negociat (quan simplement el consumidor s’adhereix). Si el contracte s’ha negociat (es pot demostrar mitjançant emails intercanviats entre consumidor i empresari), sí que pot entrar en autonomia entre les parts, però si no és així, no. Els contractes han de ser clars, transparents i senzills. En cas de dubte, els jutjats sempre afavoriran al consumidor.
Perquè estiguem en contractes d’adhesió sense negociació prèvia:
- L’adherent ha de ser consumidor.
- Ha d’acumular un mal al consumidor, no té per què ser econòmic.
- La mera predisposició és abusiva, encara que no s’hagi activat.
Un cas típic en què es troben les comunitats és que algun veí manipuli els comptadors. Això entra en consum: el jutjat demanarà a l’administrador que verifiqui si qualsevol veí pot entrar en el quadre de comptadors.
Exemple de clàusules nul·les de contractes de proveïdors amb la comunitat (consumidor):
- El fur sempre ha de ser el de la comunitat. Si en el contracte posa un altre, aquesta clàusula és nul·la.
- Plusvàlua municipal: si el promotor pacta que la plusvàlua municipal la pagarà el comprador, aquesta clàusula és nul·la.
- En cas de penalització perquè la comunitat cancel·la els serveis anticipadament: és nul·la. No es pot demanar indemnització per cancel·lació anticipada. Una altra cosa és que demani una indemnització per les despeses extres que ha incorregut.
Encara que hi hagi conflicte entre l’administrador i la comunitat, quan la comunitat dóna de baixa l’administrador està obligat a retornar la documentació i no la pot retenir.
En pertànyer la comunitat com a consumidor a la normativa de consum, la comunitat té un blindatge respecte si no se li tractés com a consumidor ja que en aquest cas aniria pel codi civil.
Des de Grup Solfinc estem per a assessorar i gestionar, el nostre departament de Gestió de Comunitats el podrà ajudar en tot el que necessiti i resoldrà qualsevol dubte que tingui.
