El pago de gastos hipotecarios puede suponer una carga importante para los prestatarios. Muchos de estos gastos han sido considerados abusivos, lo que permite a los consumidores reclamarlos. En este artículo se detallarán los gastos de hipoteca que pueden ser reclamados, así como los requisitos, pasos y aspectos legales a tener en cuenta para llevar a cabo este proceso. Se busca proporcionar información clara y accesible sobre un tema relevante para quienes han contratado una hipoteca.
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Gastos hipotecarios susceptibles de reclamación
En el ámbito de los préstamos hipotecarios, existen varios gastos que pueden ser reclamados por los prestatarios. A medida que la legislación se ha desarrollado, se ha reconocido que muchos de estos costes no deberían ser asumidos únicamente por el consumidor. Aquí se presentan los principales gastos que son susceptibles de reclamación:
Gastos de Notaría
Este importe corresponde a los honorarios del notario por la elaboración de la escritura de la hipoteca. Según la jurisprudencia reciente, estos gastos deben ser asumidos por la entidad prestamista.
Gastos de Registro
Incluye los costos asociados a la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos notariales, la responsabilidad de su pago recae en el banco.
Gastos de Gestoría
Estos honorarios son pagados a un gestor que se encarga de gestionar la hipoteca. Desde la reforma hipotecaria, los bancos están obligados a asumir estos gastos, por lo que el consumidor tiene derecho a reclamarlos.
Gastos de Tasación
Relacionados con la valoración del inmueble, son los costes que se incurrieron para determinar su precio. Los prestatarios que obtuvieron hipotecas antes del 16 de junio de 2019 tienen la posibilidad de reclamar estos gastos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este impuesto, que grava la constitución de la hipoteca, es responsabilidad del prestamista cuando se formaliza una hipoteca posterior al 10 de noviembre de 2018.
Comisión de Apertura
Se refiere al cargo que aplican algunas entidades al contratar un préstamo. Este gasto puede ser reclamado si no se proporcionó información clara al prestatario sobre su aplicación y condiciones.
La evolución del marco normativo ha permitido que los consumidores puedan reclamar estos gastos, lo cual es importante para proteger sus derechos. Estos costes no solo afectan el valor total de la hipoteca, sino que también impactan la viabilidad económica de muchas familias. La reclamación de estos gastos es, por tanto, un aspecto fundamental para recuperar dinero que no debería haber sido pagado por el prestatario.
Lo más importante es tener las facturas de todos aquellos pagos, generalmente se suelen entregar junto con las escrituras de la hipoteca. En caso de extravío se pueden reclamar yendo al notario y a la gestoría que se encargó de la hipoteca.
Requisitos y condiciones para reclamar gastos hipotecarios
Para poder llevar a cabo una reclamación por los gastos relacionados con una hipoteca, es fundamental cumplir una serie de requisitos y condiciones. Estos factores garantizarán que el proceso de reclamación sea válido y se ajuste a la normativa vigente.
Una vez que se han revisado los documentos, lo más recomendable es consultar a un especialista legal para verificar que, efectivamente, se pueda iniciar un proceso de reclamación de los gastos de hipoteca. Una vez esté claro que el banco está en deuda con nosotros, queda dar el primer paso, que se encuentra en la vía extrajudicial.
Uno de los requisitos esenciales es que el consumidor haya sido el que abonó efectivamente los gastos en cuestión. Esto significa que sólo aquellos que hayan realizado el pago de gastos de notaría, registro, gestoría, tasación, o impuestos correspondientes, tienen derecho a solicitar su devolución.
Lo más rápido pasa por ir a la oficina bancaria donde se formalizó la hipoteca con toda la documentación. Tras acordar una cita, en la reunión con la entidad habría que exponer esas irregularidades de la hipoteca que pueden ser reclamadas. Generalmente, lo más recomendable es acudir con un abogado para saber si el acuerdo propuesto por el banco es el más ventajoso para nosotros.
En caso de que el banco se niegue a llegar a un acuerdo, entonces queda la vía judicial. Generalmente, suele ser la vía más común, ya que por la vía extrajudicial solamente se han devuelto los gastos en un 37% de los casos. Para esta vía, la judicial, entonces sí que es imprescindible acudir a ella con un abogado para que formalice la demanda.
Pasos a seguir para reclamar los gastos hipotecarios
El proceso de reclamación de gastos hipotecarios puede parecer complejo, pero seguido de forma adecuada puede resultar en la recuperación de importantes cantidades de dinero. A continuación, se describen los pasos esenciales para llevar a cabo este proceso.
Reunir la documentación necesaria
Antes de iniciar la reclamación, es fundamental recopilar toda la documentación relacionada con la hipoteca. Esto incluye:
- La escritura del préstamo hipotecario
- Facturas que demuestren los gastos incurridos, como notaría o gestoría
- Comprobantes de pago de cada uno de los gastos
Contar con estos documentos facilitará la presentación de la reclamación y potenciará su efectividad.
Presentar la reclamación al banco
Con la documentación en mano, el siguiente paso consiste en presentar una reclamación formal a la entidad bancaria que otorgó el préstamo. Esto puede hacerse de las siguientes maneras:
- A través del Servicio de Atención al Cliente del banco
- Utilizando el Defensor del Cliente que la entidad tenga disponible
Las entidades bancarias están obligadas a responder en un plazo de un mes. En caso de no recibir respuesta o si la misma no es satisfactoria, se pueden considerar otros recursos.
Acudir a organismos de defensa del consumidor
Si la respuesta del banco no es favorable, se puede acudir a organismos como la Oficina Municipal de Información al Consumidor. Esta instancia ofrece asesoría sobre cómo proceder en caso de que la entidad no cumpla con la reclamación.
Recurrir a instancias judiciales
Cuando las vías anteriores no generan una solución adecuada, el siguiente paso es el ámbito judicial. En este punto, resulta recomendable contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho bancario. Este profesional puede ayudar a argumentar el caso correctamente y mejorar las posibilidades de éxito en la reclamación.
Es clave ser consciente de que el proceso puede ser tedioso y largo, pero la posibilidad de recuperar los gastos hipotecarios considerados abusivos hace que valga la pena seguirlo hasta el final.
Plazos para reclamar los gastos de hipoteca
Esta es, de lejos, la pregunta más complicada de responder, ya que no hay un criterio establecido. De hecho, por la falta de concreción al respecto, hay sentencias contradictorias por parte de diferentes juzgados. Generalmente, hasta ahora el plazo ha sido de 5 años. Aunque, en los casos de cláusulas abusivas, la posición común es que no existe un plazo y puede llevarse a cabo la reclamación en cualquier momento.
Debido a la Ley Hipotecaria de 2019 y a las diferentes sentencias, lo más apropiado, en caso de saber con certeza que pagamos gastos que no nos correspondían, es acudir a un abogado para que nos informe si podemos reclamar.
Aspectos legales y jurisprudenciales sobre la devolución de gastos
La reclamación de gastos hipotecarios tiene un fuerte respaldo legal en España. A lo largo de los años, diversas sentencias han establecido precedentes que clarifican los derechos de los consumidores en relación con los gastos que deben asumir al contratar un préstamo hipotecario.
Uno de los hitos más significativos en este ámbito fue la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015. Este fallo declaró que muchas cláusulas que obligaban al prestatario a hacerse cargo de todos los gastos asociados a la hipoteca eran abusivas. Esta decisión abrió la puerta a numerosas reclamaciones por parte de los consumidores, quienes comenzaron a ejercer sus derechos ante las entidades bancarias.
A la luz de estos desarrollos legales, es importante que los prestatarios sean conscientes de sus derechos. La legislación actual proporciona un marco jurídico que facilita la reclamación de gastos imprevistos e injustamente asumidos. Sin embargo, también es fundamental estar informado sobre los plazos de reclamación, así como sobre la documentación necesaria para respaldar cualquier solicitud.
Si has llegado hasta aquí, ya tienes lo más importante: claridad sobre qué gastos de hipoteca se pueden recuperar y qué pasos conviene seguir para hacerlo bien. Aun así, cada hipoteca y cada caso tiene sus matices, así que si quieres ir sobre seguro y no perder tiempo con trámites innecesarios, en Solfinc podemos orientarte para revisar tu situación y ayudarte a tomar la mejor decisión.
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