Vendre un habitatge habitual amb hipoteca i destinar part del preu a cancel·lar la hipoteca és una escena molt habitual en qualsevol compravenda d'immobles. El problema és que, durant anys, molts contribuents es van trobar amb una resposta incòmoda: tot i que tenien dret a la deducció per inversió en habitatge habitual, Hisenda venia rebutjant que la cancel·lació del préstec comptés per a la deducció si es feia “després” de vendre.
Aquest enfocament canvia amb un criteri unificat del Tribunal Econòmic-Administratiu Central (TEAC): la cancel·lació del préstec hipotecari pot integrar la base de la deducció, fins i tot si es paga amb l'import obtingut en la venda, sempre que es compleixi el règim transitori i la resta de requisits.
Vèn el teu habitatge amb el suport d’experts immobiliaris
Analitzem el teu cas i et guiem per optimitzar l'operació.
Què ha dit el TEAC i per què és rellevant
La resolució del Tribunal Econòmic-Administratiu Central (TEAC) del 20 d'octubre de 2025 és força directa: si el préstec es va utilitzar per finançar la compra del que va ser habitatge habitual, el pagament destinat a amortitzar o cancel·lar aquest préstec no perd automàticament la seva vinculació amb la inversió pel fet que l'habitatge s'hagi venut.
Dit de manera senzilla: el fet que els diners amb què es cancel·la la hipoteca procedeixin del preu de venda no hauria de ser el factor decisiu. El que és determinant és el destí del pagament (extingir el préstec d'adquisició de l'habitatge) i que el contribuent es trobi dins del règim que permet continuar aplicant la deducció.
Aquest matís és important perquè corregeix interpretacions més restrictives que, a la pràctica, deixaven fora de la deducció un pagament molt habitual: l'amortització final que es fa per tancar la hipoteca en vendre.
En termes pràctics, això té impacte per a qui va comprar abans del 2013, continuava aplicant la deducció i, en vendre, va tancar el préstec amb els diners de l'operació. En aquest tipus de vendes, la cancel·lació del préstec no sol ser un “caprici fiscal”: és una condició habitual per deixar la finca lliure de càrregues i formalitzar la transmissió amb normalitat.
Per què Hisenda ho rebutjava abans i per què ara ja no
Fins ara, la postura de l'Administració venia sent molt restrictiva en determinats casos: un cop venut l'habitatge, es considerava que el préstec deixava d'estar vinculat a l'adquisició de l'habitatge habitual, i per això la cancel·lació no comptava per a la deducció.
El TEAC descarta aquest raonament: cancel·lar anticipadament el préstec amb què es va comprar l'habitatge no canvia la naturalesa del pagament, fins i tot si té lloc en el mateix acte de la venda. La causa del pagament continua sent la mateixa: pagar l'habitatge.
Aquest matís és essencial per a qui, per exemple, paga quotes d'hipoteca durant part de l'any i, quan ven, liquida el capital pendent. Si es compleixen les condicions, el pagament final no hauria de quedar fora només pel “moment” en què es fa.
A qui afecta: deducció per habitatge habitual i règim transitori
Aquest punt és el que convé tenir més clar per evitar malentesos: el canvi de criteri no és per a tothom.
La deducció per inversió en habitatge habitual es manté únicament per als contribuents que encara conserven el dret dins del règim transitori. Segons la resolució, el criteri està pensat per a qui, de manera general:
- ja aplicaven la deducció abans del 31 de desembre de 2012,
- han continuat pagant l'habitatge o el seu finançament,
- no havien esgotat el límit de deducció,
- compleixen les regles i les comprovacions patrimonials exigides.
A parer nostre, aquest és el punt que més convé revisar abans de fer números: el criteri no crea una deducció nova, aclareix com aplicar correctament un dret que només existeix en determinats casos.
Quines despeses es poden deduir: quotes d’hipoteca i cancel·lació del capital pendent
Quan s'està dins del règim transitori, poden formar part de la base de deducció:
Les quotes ordinàries pagades durant l'any (amortització i interessos, en els termes aplicables).
La cancel·lació del capital pendent de la hipoteca, encara que es pagui amb el preu de venda.
Tot plegat dins del límit anual màxim de 9.040 €. Aquest límit és important perquè de vegades es confon: que un pagament sigui “deduïble” no vol dir que es pugui computar sense topall. El límit anual continua manant.
Això és especialment rellevant en vendes en què es paguen quotes durant part de l'any i després, a la signatura, es liquida el préstec de cop. Et sona? És un patró molt habitual: es ven, es cancel·la, se signa i s'inscriu.
Exemple real: venda, quotes pagades i cancel·lació el mateix dia
Per aterrar-ho amb un cas real recollit en la doctrina del TEAC, s'analitza una operació en què:
- es ven l'habitatge l'1 de juny de 2018,
- s'havien pagat quotes del préstec fins a la data de la transmissió per 1.645,45 €,
- i es cancel·la el saldo pendent d'hipoteca per 10.202 € el mateix dia de la venda.
La discussió estava servida: aquests 10.202 € podien computar com a inversió deduïble o quedaven fora per haver-se pagat amb el preu de venda i en el mateix moment de la transmissió?
El criteri que s'imposa és que aquesta cancel·lació no perd la seva naturalesa pel moment en què es realitza: s'està pagant anticipadament el crèdit que es va obtenir per comprar l'habitatge i, dins dels límits legals de la deducció, pot computar.
Aquest exemple té un detall interessant que sol passar a la pràctica: el text de l'escriptura pot preveure que l'import del deute pendent quedi retingut del preu de compravenda per alliberar el gravamen i poder transmetre l'habitatge sense càrregues. És una mecànica habitual a la notaria, i també ajuda a entendre per què el pagament està íntimament lligat a l'operació.
Alerta patrimonial: quan es pot qüestionar la deducció encara que el pagament sigui correcte
Hi ha un avís que convé prendre's seriosament: encara que el pagament estigui ben fet i ben documentat, la deducció pot quedar discutida si no existeix increment patrimonial suficient en l'exercici.
Traduït al llenguatge del dia a dia: no n'hi ha prou amb “haver pagat la hipoteca”. La declaració de l'IRPF és un conjunt, i l'Administració pot revisar si el contribuent tenia rendes suficients o coherència patrimonial aquell any per sostenir la deducció.
A parer nostre, aquest és el motiu pel qual no convé improvisar: la deducció no es juga només en la xifra de la cancel·lació, es juga en com encaixa tota la declaració de l'exercici de la venda.
Com revisar-ho i reclamar si no es va aplicar: rectificació d’autoliquidació i terminis
Si en el seu moment es va deixar d'aplicar la deducció per por d'un rebuig, o si es va aplicar i es va limitar només a les quotes ordinàries sense comptar la cancel·lació, el raonable és preguntar-se: es pot corregir?
En termes generals, la via és la rectificació d'autoliquidació (o les figures equivalents en exercicis més recents), sempre que l'exercici no estigui prescrit. El marc habitual de prescripció és de quatre anys, amb els requisits formals del procediment.
Aquest punt té una recomanació pràctica molt clara: abans de presentar res, convé revisar l'expedient complet. Una sol·licitud mal plantejada pot obrir una comprovació innecessària o centrar-se en l'argument equivocat.
Documentació que convé guardar si es ven un habitatge amb hipoteca
Si es vol tenir l'operació ben lligada (per aplicar la deducció correctament o per revisar-la després), convé conservar:
Documentació del préstec hipotecari (finalitat i vinculació amb la compra)
Justificants bancaris de quotes pagades
Certificat bancari de cancel·lació
Si existeix, menció a l'escriptura de la retenció del preu per cancel·lar la càrrega
En el dia a dia, aquesta documentació sol existir, però no sempre està reunida en un sol lloc. I quan arriba una revisió, tenir-ho ordenat marca la diferència.
Com pot ajudar Solfinc en un cas així
Si has venut el teu habitatge (o n'estàs a punt) i has hagut de cancel·lar la hipoteca, és normal que sorgeixin dubtes sobre la deducció per habitatge habitual i com reflectir-la correctament a l'IRPF, sobretot si estàs dins del règim transitori. A Solfinc et podem ajudar a revisar l'operació amb criteri: comprovar si es compleixen requisits, ordenar la documentació i orientar-te perquè tinguis clar quins pagaments poden comptar dins dels límits legals. Si vols, consulta els nostres serveis i explica'ns el teu cas: com més aviat es revisi, més fàcil és decidir amb marge i evitar sorpreses.
