T'has preguntat mai què passa quan a la teva comunitat de veïns sorgeix una despesa inesperada? Les derrames poden ser motiu de confusió, debats o fins i tot tensions entre propietaris. A Solfinc, entenem que aquests temes són clau per a la convivència entre veïns i volem explicar-te de manera senzilla què són les derrames, com funcionen i què has de tenir en compte si vius en una comunitat.
Gestionem les derrames i el dia a dia de la teva comunitat
A Solfinc ens ocupem de tot perquè no t'hagis de preocupar per res.
Gestionem les derrames i el dia a dia de la teva comunitat
A Solfinc ens ocupem de tot perquè no t'hagis de preocupar per res.
Concepte de derrama
Les derrames són aportacions econòmiques que es recapten per a atendre despeses extraordinàries en una comunitat de propietaris. Representen una part fonamental en la gestió dels recursos comuns.
Definició i característiques
Una derrama es defineix com una quota extraordinària sol·licitada als propietaris amb l'objectiu de cobrir despeses que no estaven contemplades en el pressupost anual. Aquests desemborsaments es poden originar per diverses raons, com reparacions inesperades, millores en les instal·lacions o despeses extraordinàries que requereixen atenció immediata.
Entre les principals característiques d'una derrama hi trobem:
- S'aprova en una junta de propietaris mitjançant votació.
- L'import es reparteix entre els propietaris d'acord amb el seu coeficient de participació en la comunitat.
- És de caràcter extraordinari, diferenciant-se així de les despeses ordinàries recurrents.
Diferències amb despeses ordinàries
És crucial distingir entre derrames i despeses ordinàries. Els pagaments ordinaris són aquells que estan inclosos en el pressupost declarat a l'inici de cada exercici i que corresponen als costos habituals del manteniment de les instal·lacions i serveis de la comunitat, com neteja, llum i subministraments.
- Les despeses ordinàries es planifiquen i són previsibles.
- Les derrames són inesperades i responen a necessitats urgents o projectes de millora.
- El tractament administratiu i comptable d'ambdós tipus de càrrega és diferent, ja que les derrames requereixen una justificació addicional en la reunió de propietaris.
Tipus de derrames
Les derrames poden classificar-se en diferents categories, depenent de la seva finalitat i naturalesa. Cada tipus respon a necessitats específiques de la comunitat de propietaris.
Derrames per reparacions d’elements comuns
Aquestes derrames es generen en situacions on és imprescindible abordar reparacions en els elements comunitaris de l'edifici, per assegurar el seu correcte funcionament i l'habitabilitat del mateix.
Elements comuns relacionats
- Ascensors: Recanvis o reparacions en cas d'avaries greus.
- Façanes o teulades: Reparacions necessàries per salvaguardar l'estructura de l'immoble.
- Sistemes de fontaneria: Rehabilitacions que previnguin filtracions o danys majors.
- Instal·lació elèctrica: Renovació de cablejat, instal·lació de dispositius de seguretat.
Casos freqüents
Habitualment, els problemes que requereixen derrames per reparacions inclouen goteres, mal funcionament d'instal·lacions elèctriques i avaries en el sistema de calefacció o aire condicionat.
Derrames per obres de millora
Aquest tipus de derrama està orientat a finançar projectes que, tot i que no són imprescindibles, contribueixen a millorar la qualitat de vida a la comunitat.
Increment del valor de l'immoble
Les millores poden traduir-se en un augment del valor de les propietats. Exemples inclouen la instal·lació d'un sistema de seguretat, eliminació de barreres arquitectòniques, reformes en àrees comunitàries i millores en l'eficiència energètica.
Procés d'aprovació
Perquè aquestes millores siguin aprovades, és necessari presentar un pressupost detallat a la junta de propietaris i comptar amb el suport d'una majoria qualificada.
Derrames per despeses extraordinàries
Sorgeixen en situacions no previstes que requereixen atenció immediata, com danys provocats per fenòmens naturals.
Situacions d'emergència
Inundacions
Necessitat de reparar danys immediats en l'estructura.
Incendis
Costos relacionats amb la recuperació d'àrees afectades.
Litigis
Despeses legals derivades de judicis o plets.
Deficiències en la construcció
Reparació de defectes estructurals o vicis ocults.
Procediments especials
Aquestes derrames solen requerir una velocitat de resposta major, fet que implica convocar assemblees ràpides per debatre el tema amb urgència.
Altres tipus de derrames
En algunes comunitats, poden sorgir derrames relacionades amb tasques de gestió i manteniment que no encaixen en els tipus anteriors. Alguns exemples inclouen:
- Manteniment de jardins i zones comunes: Imprescindible perquè els espais verds i les àrees col·lectives estiguin en bon estat i siguin funcionals.
- Neteja de la comunitat: Per mantenir les zones comunes en condicions higièniques i agradables per a tots els veïns.
- Desinfecció i control de plagues: Fonamental en casos d'infestacions o per prevenir problemes de salut.
- Despeses d'administració: Inclouen la gestió per part d'administradors de finques o serveis de comptabilitat de la comunitat.
Procés d’aprovació d’una derrama
El procés d'aprovació d'una derrama és crucial per garantir que tots els propietaris coneguin i donin el seu vistiplau als pagaments extraordinaris que es puguin requerir a la comunitat. Aquest procediment s'estructura a través de diverses etapes que s'han de complir d'acord amb la normativa vigent.
Convocatòria de junta de propietaris
Per iniciar el procés, és necessari convocar una junta de propietaris on es debatrà la proposta de derrama. La convocatòria ha de realitzar-se de manera formal, amb la suficient antelació, generalment estipulada als estatuts de la comunitat. És fonamental que la convocatòria inclogui:
- Data, hora i lloc de la reunió.
- Ordre del dia amb tots els punts a tractar, destacant la proposta de derrama.
- Documentació necessària per a una presa de decisions informada.
Perquè una derrama sigui vàlida, ha de ser aprovada en una junta de propietaris. Depenent de la naturalesa de la derrama, pot ser necessari l'acord per majoria simple o qualificada. És important revisar els estatuts de la comunitat perquè a vegades contenen exoneracions o normes específiques sobre com han de pagar-se certes despeses.
Redacció d’acta
Un cop la derrama ha estat aprovada, el següent pas és la redacció de l'acta de la reunió. Aquest document ha de reflectir:
- Els assistents i el seu vot sobre la derrama.
- Els motius i justificacions exposats durant la reunió.
- L'import acordat així com la forma de pagament i els terminis establerts.
L'acta ha de ser signada pel president de la comunitat i el secretari, garantint d'aquesta manera la validesa de l'acord adoptat.
Obligacions de pagament
Les obligacions de pagament en una comunitat de propietaris són fonamentals per assegurar la correcta gestió de les quotes comunitàries. Un cop una derrama ha estat aprovada, cada propietari té responsabilitats específiques en relació amb el seu pagament.
Qui ha de pagar la derrama
Segons la Llei de Propietat Horitzontal, les derrames destinades al pagament de millores realitzades a l'immoble han de ser assumides pel propietari en el moment en què s'exigeix el pagament. És a dir, qui sigui propietari en aquell instant serà responsable del cost, independentment de si hi era quan es va aprovar la derrama.
En el cas dels llogaters, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) permet que propietari i llogater acordin qui assumirà aquests costos. Tanmateix, per norma general, els arrendataris no estan obligats a pagar les derrames, sense importar-ne la naturalesa.
És obligatori pagar una derrama?
En general, tots els propietaris estan obligats a pagar les derrames, excepte que un jutge dicti el contrari. A més, el Codi Civil Català estableix que els acords adoptats per la junta de propietaris són vinculants per a tothom, fins i tot per a aquells que hi van votar en contra.
Tanmateix, hi ha una excepció: si les derrames són per a noves instal·lacions o serveis comuns i el seu cost supera el 25% del pressupost anual de la comunitat, els propietaris que s'oposin a l'aprovació no estaran obligats a pagar. Això sí, tampoc podran gaudir de les noves instal·lacions o serveis.
Com es calcula el que ha de pagar cada propietari?
La Llei de Propietat Horitzontal estableix que l'import de la derrama es calcula en funció de la quota de participació de cada propietat, segons consta a les escriptures. Això significa que cada propietari contribuirà en proporció a la seva quota de participació en els elements i serveis comuns.
Per exemple, si un pis té assignat un coeficient del 2,15%, haurà d'abonar el 2,15% del cost total de la derrama. Per facilitar els pagaments, especialment en casos d'importants elevats, és habitual fraccionar la derrama en diversos venciments acordats per la comunitat.
Conseqüències per impagament de la derrama
L'impagament d'una derrama pot comportar serioses repercussions per al morós. Aquestes conseqüències poden manifestar-se tant a nivell econòmic com a través d'accions legals. A continuació, es detallen les diferents implicacions que pot tenir l'incompliment de pagament.
Accions legals contra propietaris morosos
Quan un propietari no compleix amb el pagament d'una derrama aprovada, la comunitat de veïns té el dret d'iniciar accions legals per recuperar l'import degut. Aquest procés legal pot incloure:
- Reclamació judicial per la quantitat deguda.
- Proclamació d'interessos sobre el deute, augmentant l'import que s'ha de pagar.
- Possibilitat d'embargament de la propietat en casos d'impagament reiterat i significatiu.
Aquestes mesures estan dissenyades per protegir els interessos de la comunitat i assegurar que tots els propietaris contribueixin de manera equitativa a les despeses comunitàries.
Possibles sancions i embargaments
Els propietaris que incompleixen amb les seves obligacions de pagament poden enfrontar-se a diverses sancions. Entre les més rellevants hi trobem:
- Imposició d'interessos moratoris, que poden anar augmentant amb el temps.
- Costos addicionals per la gestió del cobrament, inclosos despeses legals i administratius.
- Embargament de béns, en situacions extremes on el deute no hagi estat saldat després de múltiples intents de reclamació.
És important recalcar que la comunitat pot optar per acords de pagament o negociació abans d'arribar a aquestes instàncies, però l'impagament persistent pot portar a l'aplicació de sancions severes.
A Solfinc sabem que gestionar les derrames pot ser un desafiament, però també una oportunitat per millorar la qualitat de vida a la teva comunitat. Amb la informació adequada i una bona planificació, aquestes despeses no han de ser un problema. Si necessites ajuda o assessorament en la gestió de la teva comunitat, el nostre equip està aquí per acompanyar-te en cada pas del procés.
