Cuando se vende una vivienda dentro de una comunidad de propietarios, hay una duda que aparece una y otra vez: si la derrama se aprobó antes de la compraventa, pero el pago vence después, ¿quién debe asumirla?
Es una de esas cuestiones que parecen sencillas hasta que toca firmar. Y ahí empiezan las dudas. El vendedor puede pensar que ya no le corresponde porque el piso ya no es suyo. El comprador puede entender que, si la derrama se aprobó antes, no debería pagarla él. ¿Entonces qué criterio se aplica realmente?
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Qué son las derramas en una comunidad de propietarios
Las derramas comunitarias son cuotas extraordinarias que aprueba la comunidad para hacer frente a un gasto concreto. Suelen aparecer cuando hay que acometer una obra, una reparación importante o una actuación que no puede cubrirse con el presupuesto ordinario.
Hasta aquí, todo bastante claro. El problema suele llegar cuando entre la aprobación de esa derrama y su cobro hay una transmisión del inmueble. Es justo en ese punto donde conviene distinguir entre el momento en que la comunidad acuerda el gasto y el momento en que nace la obligación efectiva de pagarlo.
Quién paga una derrama si se aprueba antes de la venta del piso
La clave no está en quién era propietario cuando se aprobó la derrama, sino en quién lo es cuando esa deuda pasa a ser líquida, vencida y exigible.
Dicho de una forma mucho más sencilla: no basta con mirar la fecha de la junta en la que se aprobó el acuerdo. Lo realmente importante es cuándo puede reclamarse ese pago. Y si en ese momento el inmueble ya se ha vendido, será el nuevo titular quien responda frente a la comunidad.
Este punto suele sorprender bastante, porque muchas personas dan por hecho que pagar la derrama corresponde automáticamente al propietario que estaba en la vivienda cuando se aprobó. Pero no siempre funciona así.
Cuándo es exigible una derrama comunitaria
Aquí está el matiz que marca la diferencia.
Una derrama no se convierte automáticamente en una deuda exigible el mismo día en que se aprueba. Para que exista esa obligación de pago de forma efectiva, el gasto debe estar cuantificado y debe haberse producido el vencimiento correspondiente.
Esto significa que entre la aprobación y la exigibilidad puede pasar un tiempo. Y si durante ese intervalo el piso cambia de titular, también cambia la persona a la que la comunidad puede reclamar el pago.
Qué pasa si el vendedor y el comprador pactan otra cosa sobre la derrama
Aquí conviene hacer una aclaración importante. Comprador y vendedor pueden pactar entre ellos quién asumirá el coste de una derrama pendiente. De hecho, en muchas compraventas se hace.
Ahora bien, ese acuerdo tiene efectos entre las partes, no frente a la comunidad. Es decir, aunque en la escritura o en el contrato privado se pacte que el vendedor abonará una derrama futura, la comunidad podrá reclamarla al propietario que lo sea en el momento del vencimiento, si es a él a quien corresponde según las reglas aplicables.
Luego ya entraría en juego la relación interna entre comprador y vendedor. Pero de cara a la comunidad, lo relevante es quién es el titular cuando la deuda puede exigirse.
Ejemplo realista sobre quién paga la derrama al vender una vivienda
Pensemos en un caso muy habitual.
Una comunidad aprueba en abril una derrama extraordinaria para reparar la fachada. Un propietario vende su piso en junio. El primer recibo de esa derrama vence en septiembre.
¿Quién paga ese importe? Si en septiembre el piso ya pertenece al comprador, será él quien deba responder frente a la comunidad. Otra cosa distinta es que, en el contrato de compraventa, se hubiera pactado que ese coste debía asumirlo el vendedor. En ese caso, el comprador podría reclamarle después esa cantidad, pero la comunidad no tiene por qué adaptarse a ese acuerdo privado.
Qué importancia tiene el certificado de deudas en una compraventa
En este tipo de operaciones, revisar bien la situación económica del inmueble dentro de la comunidad es fundamental. No solo hay que comprobar si existen deudas pendientes, sino también si hay derramas aprobadas cuyo vencimiento llegará más adelante.
Este punto a veces se pasa por alto, sobre todo cuando la operación va rápida o cuando las partes se centran solo en el precio, la hipoteca o la fecha de firma. Pero una derrama ya aprobada puede acabar generando un conflicto bastante incómodo si no se ha hablado antes con claridad.
En opinión de Solfinc, aquí es donde se nota de verdad la importancia de una buena revisión documental antes de cerrar una compraventa. No por hacer el proceso más complejo, sino justo por lo contrario: para evitar sorpresas después.
Cómo evitar problemas con las derramas al comprar o vender un piso
Si se quiere evitar discusiones tras la firma, lo más prudente es dejar bien atados varios puntos antes de cerrar la operación:
Revisar si hay derramas aprobadas en la comunidad
No basta con preguntar si hay deudas. También conviene comprobar si existen cuotas extraordinarias ya acordadas, aunque todavía no hayan vencido.
Confirmar cuándo será exigible el pago
Este detalle cambia por completo el escenario. La fecha del acuerdo no siempre coincide con la fecha en que nace la obligación de pago.
Pactar por escrito quién asumirá ese coste
Aunque ese pacto no vincule a la comunidad, sí evita conflictos entre comprador y vendedor.
Analizar cada caso antes de firmar
No todas las derramas funcionan igual. A veces hay pagos fraccionados, plazos distintos o situaciones que requieren revisar con calma la documentación de la comunidad.
Derramas y compraventa: qué conviene tener claro
Cuando se vende una vivienda en régimen de propiedad horizontal, el criterio decisivo no es solo cuándo se aprobó la derrama, sino cuándo esa deuda puede reclamarse de forma efectiva.
Por eso, si hay una derrama comunitaria aprobada antes de la venta, pero su vencimiento llega después, lo normal es que la comunidad exija el pago a quien sea propietario en ese momento. Y si comprador y vendedor quieren repartir ese coste de otra forma, lo más sensato es pactarlo expresamente y dejarlo bien reflejado.
Es una cuestión muy concreta, sí, pero en la práctica tiene bastante importancia. Porque cuando no se aclara antes, termina apareciendo justo cuando nadie quiere problemas: después de firmar.
